縣市內人口移動 成為房市逆勢收紅的主力

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2010年底選戰熱即將進入倒數白熱化階段，隨著攸關投票權的戶籍登記在七月底最後期限宣告終止後，影響大幅人口遷移的重大因素暫時塵埃落定。中信房屋統計，2010年1~7月現住人口遷入遷出登記有案的居住遷徙形態，以同縣市區域換屋居冠，尤以台北縣、台北市、桃園縣及高雄市為最，該四個縣市累積統計達全國同縣市遷移之半數。

根據主計處內政月報顯示，1~7月同縣市內移居的總人數計660,143人，其中最大宗為台北縣的133758人佔20.26%，其次依序為台北市11.86%、桃園縣10.2%及高雄市的7.25%，中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，該數據與同期的買賣移轉戶數縣市分佈比例曲線輪廓大致相似，顯示區域換屋為目前自住型購屋客戶的主流決策。

而在房價最高不可攀、居住大不易的台北市，上半年統計遷出人口為54126人，其中64.2%往台北縣移動，13.64%往桃園縣，其後為台中市、基隆市與高雄市。至於哪些縣市居民喜歡前進首善之都呢？具有地緣關係的台北縣、桃園縣及基隆市則囊括升格直轄市居民的冠亞季軍。中信房屋胡佩蘭特助進一步說明，若不考慮移居的搬遷路徑，單以1~7月淨遷入人數(遷入總人數-遷出總人數)來看，桃園縣以24256人的增加幅度居冠，台北縣10084人次之。胡佩蘭指出人口遷移的因素投射在房市交易量體上，使得北、桃兩縣的交易量及房價皆有其支撐性。 根據中信房屋2010年成屋住宅成交行情統計，顯示八月各縣市成屋住宅平均單價年增率及2010年上半年期初期末差異統計的兩項指標上，皆為正向成長的主要縣市有：台北縣、基隆市、桃園縣、台中縣、台南縣市及高雄縣，而房價已進入修正區段的主要縣市則有台北市、新竹縣市、台中市及高雄市。參照主計處的現住人口及登記遷入遷出人口來看，中信房屋胡佩蘭分析，若以自住的市場供需平衡原則為前提，台北市及基隆市呈現需求減少但買賣移轉棟數增多的特殊現象。

胡佩蘭指出，北市過熱的房價已在央行針對投資客限縮貸款成數的打房措施下進入價格的盤整，而基隆市則出現特殊的「圍城現象」-城外的人想衝進去，城裡的人想出走，尤其在北二高國道走山事件的影響下，北市與基隆市相互遷徙的人口在今年出現逆轉；以2009年的數據來看，北市移入基隆與基隆移入北市的人口比數為2600:2532，今年1~7月的比數則已轉為1387:2066。中信房屋也提醒消費者，在居住需求萎縮但房價與交易量有明顯增加的區域，影響漲幅的主因恐怕並非來自自住型客戶的市場需求，大多與建商佈局開發及投資型客戶入場較為相關。

除了人口移動影響房地產交易外，央行政策為攸關第四季房市變化的關鍵因素。中信房屋胡佩蘭認為，為平抑游資過剩將造成通貨膨脹及房市過熱的連鎖經濟效應，央行於近日再發出千億定存單擬回收過剩游資；而擬限縮土建融貸成數的風向球一拋出，即刻對營建類股市表現產生冷熱震盪，央行只好重申將對房地產相關貸款業務採針對性的審慎措施立場。此舉顯示短期內政府並不會採取立即性及全面性的強力打房手段，但具宣示作用的金檢與局部貸款限縮已成基調，將抑制投機性的資金需求降低不動產市場的泡沫化風險。                                         2010年各縣市成屋住宅單價漲幅